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承租人死亡后,与承租人共同使用房屋的人能否继续租赁原房屋?

作者:诉讼律师时间:2014-03-06浏览量:504
【案情】
 
    2009年,俞某与祁阿姨的丈夫老龚签订了一份《房屋租房协议》,约定俞某将其所有的位于本市某路的门面房出租给老龚,租赁期限为5年,租金每年8万元。同时约定,房屋用途为营业用房,任何一方不履行房屋租赁协议的,另一方都有权提前解除房屋租赁协议。
 
    上述协议签订后,俞某将该门面房交付给老龚,老龚与祁阿姨共同在租赁的房屋内开了家小饭店。2010年底老龚因突发疾病死亡,其承租的门面房则仍由祁阿姨使用。
为此,俞某以老龚死亡为由,起诉到法院,要求解除该租赁合同,收回该门面房。
 
【律师分析】
 
    本案中,虽然租赁合同中的承租人是老龚,但房屋却是祁阿姨和老龚共同使用的,祁阿姨和老龚夫妻应是否房屋的共同承租人;祁阿姨和老龚系夫妻,租赁房屋并共同使用,也是他们的夫妻共同行为,根据法律规定,应有他们共同承担责任。
 
    在合同履行中,老龚和祁阿姨并没有任何的违约行为,在本房屋租赁法律关系中,作为承租人之一的老龚的意外死亡既不构成违约,也不符合法定和约定解除合同的条件,所以本房屋租赁协议不能被解除。
 
    我国《合同法》第234条“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”可见,从立法精神来看,承租人在房屋租赁期间死亡的,法律对于共同使用人的权利是给予保护的。因此,俞某无权解除房屋租赁合同。
 
【判决结果】
 
    法院认为:虽然该房屋租赁协议的签订人老龚已死亡,但老龚是在婚姻关系存续期间与俞某签订的租赁协议,是用夫妻共同财产支付的房屋租金,且夫妻二人一直共同使用着该房屋。故老龚与张某签订房屋租赁协议的行为应视为其夫妻俩的代表行为。老龚的死亡既不符合法定解除的条件,也不符合约定解除的条件,老龚的死亡并不影响合同的继续履行。因此,俞某无权解除房屋租赁协议,祁阿姨继续享有承租该房屋的权利。

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