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未经出租人同意,承租人将租赁房屋转租的行为是否有效?

作者:诉讼律师时间:2013-08-27浏览量:635
【案情】
 
    2005年2月,老贺与运输公司签订房屋租赁协议,约定老贺承租运输公司位于市中心一房屋的底楼门面房,租期10年,年租金20万元,每半年给付一期租金。合同不因公司的法定代表人变更而受影响。协议签订后,老贺即门面房进行了分割成10个小门面,并将其中8间房转租给王某经营饭店,王某向老贺给付租金。饭店和药店的《营业执照》悬挂于门市,工商登记记载经济性质为个体,负责人登记为王某。老贺则根据与运输公司的合同,给付运输公司租金。至2005年底,公司经理先后更换四人,对实际存在的转租事实,公司经理未提过异议。
 
    2008年末,公司经理换人,新任经理以转租未经公司同意为由起诉老贺,要求解除合同。老贺抗辩称合同虽然未写明允许转租,但约定原告“自主经营,自负盈亏,运输公司不得干涉”,这在实质上已包含允许转租,事实上也是如此履行的,故要求继续履行租赁合同。
 
【律师分析】
 
    根据《合同法》第224条第2款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。可见在一般情况下,在没有取得出租人同意下的转租行为,出租人是可以解除合同的。但如果出租人在知道转租的情况下,默认转租行为的继续,经过一段时间后,出租人即失去了解除合同的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第16条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
因此,运输公司要求解除合同的请求,应得不到法院的支持。
 
【判决结果】
 
  法院认为,老贺未经运输公司的同意,将租赁房屋转租,运输公司依法享有解除权。但运输公司在老贺转租房屋后六个月内一直为提出异议,未行使解除权,其解除权丧失。据此,法院驳回了运输公司的诉讼请求。

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