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物业公司是否应承担过错责任

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-30

1、案情介绍

2007年8月,张某所居住小区发生多起盗窃案,由于张家当时正巧家中无人,很多贵重物品被“洗劫一空”。8月23日,张某夫妇回到家中,立即发现家中物品被人偷走,两人立刻报了警。 9月14日,公安部门抓获了小偷马某,并将查获的赃物退还给张家,但张某夫妇经过清点后发现,仍有很具有极高纪念收藏价值的物品均未追回。此后,张某夫妇与物业公司协商赔偿事宜,但最终未能达成调解协议。

2008年2月6日,夫妻俩认为小区高级收费小区,而且在《小区入住须知》中明确写明了“小区主要出入口及公共设施、公用部位等地方,皆有物业管理人员24小时值班和巡逻,出于职责要求,管理人员会对陌生人询问身份”。但事实上,物业保安对于进入小区的人员并不进行盘问、登记。张某夫妇在法庭上提供了小区内的两名业主作为证人出庭作证,一位王姓业主陈述,“有一次,我开车出去,在门卫前停了一分多钟,我发现保安在睡觉,我把他叫醒了。” 而盗贼马某在公安机关的供述也印证了张某的说法。

6月8日,张家所住大楼的门禁系统失灵,物业对此并没有采取及时的安全防范措施,一直拖到24日才予以修复所以向法院提起了诉讼,要求物业公司及开发商赔偿共同赔偿经济损失5万元,精神抚慰金10万元。

物业公司辩称,原告曾在2007年明确向物业表示拒付物业管理费和终止物业管理合同,并已经实际不再交付物业管理费,因此是张某夫妇先行违约。而且根据新的物业管理条例规定,物业管理服务企业应当协助管理,其主要责任是管理、服务,而保安责任非主要职责。小区每天进出人员超过2000人,被告已经在合理注意义务范围内尽到了义务,不存在原告所说的物业管理混乱、拖沓或者违反物业条例的现象。至于门禁系统,物业已经在16天的合理维修期内完成修复,小区照明也完全符合国家标准。

开发商则称,小区在规划、设计、施工上都通过了相关部门的验收,特别通过了公安部门的安全验收,不存在设计上的缺陷和任何安全设计瑕疵,故不同意原告的诉讼请求。
 
2、法院审理

法院经审理后认为,虽然张某夫妇曾以房屋存在严重的质量问题为由暂缓停交物业管理费,但被告物业公司的管理义务并不能因此被免除。盗窃人马某的陈述印证了物业疏于管理、保安人员未能勤勉尽职等情形为马某实施盗窃行为提供了便利条件,故在物业公司无证据证明案发时其已积极履行上述合同义务或尽到合理注意义务的情况下,对原告构成违约,应当承担赔偿责任。

鉴于原告失窃物品大部分已被公安机关追缴并予以返还,故应在未返还部分确定原告的实际损失。

物业公司仅系对物业管理合同义务的违反,而非对原告法定人身、财产权利的直接侵害,故原告以失窃奖牌系具有人格象征意义的特定纪念物为由,要求被告物业公司赔偿精神损害抚慰金的请求,法院不予支持。

最后,被告开发商作为房屋开发商,原告提供的证据难以证明系争房屋的结构设计和施工存在安全隐患,且也不能证明开发商未依合同约定提供一卡通门禁系统等安全设施,故原告对第二被告开发商的诉讼请求,法院不予支持。据此,法院作出上述判决。

3、律师点评:

做为业主,如认为自己在小区内的损失是由于物业公司疏于管理造成的要求其给予赔偿,则首先应证明该损失与物业管理公司失职行为有关,如果业主能够证明因为物管工作人员在履行职责时有过错,那么业主就有理由要求物业管理公司对自己的损失承担赔偿责任,否则,业主就没有理由要求物业公司赔偿。业主在主张自己权益时要注意收集证据。

做为物业公司,发生与业主纠纷时应协助业主查明事件的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的,也无法完全打消业主的疑虑。查清真相,帮助业主找到应承担责任的人,才能彻底解决事件,避免纠纷。另外还需全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据,既有利于协助业主解决纠纷,又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题,避免承担本不该承担的责任。

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