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物业管理做得不到位业主可否拒交物业费?

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-25

提示:尽管物业公司没有按照《物业管理合同》的约定为业主提供符合双方约定的标准服务,存在违约行为。但业主完全拒绝交纳物业费是缺乏法律依据的。
 
[案情简介]
 
  2010年费某入住新房的发现该小区已发生多起盗窃、许多楼幢入户大门门锁被损,其楼上住户在顶层养鸡和种菜,并将鸡粪用于浇菜,鸡粪气味让人非常难受,且物业公司将底层架空层作为居委会办公场所,致使排气不畅通。费某多次向物业公司反映均无果。由于费某对物业服务质量不满,故从2011年6月开始拒绝支付物业费。在拖欠了两年物业费后,物业公司将费某诉至法院,要求支付3614元的物业费。
 
[案例评析]
 
 根据《合同法》第六十条的规定,“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”同时,《物权法》第八十三条也规定:“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”,业主应遵守诚实信用原则以及全面履行原则,客观、全面、如实地履行合同约定的义务。
  
    《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应予支持。该解释没有说明业主可以以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费。
 
    在业主有证据证明物业服务企业提供的物业服务存在服务不到位等违约行为的,甚至是物业公司根本就没有提供相应的服务时,鉴于物业公司提供的物业服务项目与服务质量和约定标准都存在着差距,那么按照权利义务相一致的原则,就应当将相应的物业服务费用酌情的予以扣除。结合本案,法院按照20%的比例相应扣减费某物业费的判定也是合情合理的。
 
[法院判决]
 
    庭审时,费某辩称物业公司没有提供相应的物业服务故有权不交纳物业费。同时,费某向法庭提供了相关证据。最后,法院判定适当减少费某的物业服务费用,由费某交纳2891.2元物业费。

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