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是相邻关系还是地役权?

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-26

提示:地役权是指地役权人因通行、取水、排水、铺设管线等需要,利用他人的不动产(供役地)或者限制他人不动产的利用,以提高自己的不动产(需役地)效益的权利。

 【案情】
    黄某于2001年在自家的宅基地上建房。该房屋开有北、西两个出入大门。孙某于2009年在黄某房屋西面建房,后未征求黄某意见,也为经任何单位同意,就擅自在其与黄某西门相邻的公共通道修建了约一米高的围墙(围墙距离黄某房屋0.8米宽)。黄某认为,孙某的行为影响到其房屋的日常通行以及房屋的通风和采光,请求立即拆除堆砌在黄某梁亦西大门的围墙并恢复4米宽的公共通道。孙某则认为,其所砌的水泥砖墙是在孙某所有的房屋用地范围内起的院墙,并没有影响黄某的日常通行以及房屋的通风和采光。
 
【评析】
    所谓相邻关系是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人,在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。地役权是指地役权人因通行、取水、排水、铺设管线等需要,利用他人的不动产(供役地)或者限制他人不动产的利用,以提高自己的不动产(需役地)效益的权利。
 
两者主要的区别在于:
    一是法律性质不同。相邻关系是基于法律的直接规定而产生。地役权是基于双方当事人的意思自治,双方达成一致意见,签订书面合同进行约定,并进行登记即可对抗第三人。
    二是调整程度不同。相邻关系是为了使自己的不动产物权得到正常的行使,向相邻方提出或提供便利的最低要求,是对他人权利的最低限制。地役权则是为了使己方能获得更大的利益,当事人双方逾越甚至排除、改变相邻关系而约定的权利义务关系,是相对更高程度的调节。
    三是存续期间不同。相邻关系的存续期间是法定的,一般无限制。地役权的存续期间由当事人约定。
    四是是否有偿不同。相邻关系由法律直接规定,一般情况下,相邻权人行使权利是无偿的。地役权的有偿或无偿则由当事人双方在协议中自由约定。
    本案中黄某房屋正大门北门前有3米宽的村道,西门有0.8米宽的巷道,而且孙某的围墙仅约一米高。由此可知,孙某的行为并没有影响到黄某的通风、采光和通行,而黄某提出“4米宽通道”已超出相邻通行权的范围,属于“提高自己的不动产的效益”,可以通过与孙某签订合同进行约定,形成地役权,提高自己房屋的效益。
【审判】
    孙某的行为是正当行使自己权利的行为,并没有侵犯黄某的权益,而且黄某的“通行习惯说”和4米宽的通道请求都没有事实和法律依据,应当驳回黄某的诉讼请求。

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