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共有人优先购买权优于承租人优先购买权

作者:诉讼律师时间:2013-08-16浏览量:375

        《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此外,《关于民法通则的意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这些规定承认了承租人对房屋的优先购买权。那么两种优先购买权冲突时谁更优先呢?

        针对此问题我们认为共有人的优先权优先于承租人。现由如下:
       
        1、从权利位阶上看,共有人优先购买权生于共有人所有权关系之中,共有人的优先购买权具有物权性质,而承租人优先购买权是基于租赁关系,是债权派生出的物权化的债权。共有人对共有财产的利害关系较之于承租人更为密切,从物权优于债权的理论,共有人的优先买权要优于承租人的优先买权。
     
          2、从制度设计看,共有人先于承租人享有优先购买权,并不影响承租人的利益。依“买卖不破租赁”原则,承租人仍可继续承租,其权利并没有受到影响和损害。
     
          3、就《合同法》第230条及《关于民法通则的意见》第118条规定文义看,承租人的优先购买权所针对的,是共有物整体,而非其份额(应有部分)。也就是说,承租人的优先购买权尚不具备行使的条件。

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