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预查封其间房屋买卖合同的约定解除及执行

来源:未知作者:admin时间:2016-11-30

【案情】
  某度假村有限公司与张某夫妇予2015年2月19日签订了预售商品房买卖合同,首付款112万元,余款400万元由张某夫妇、某度假村有限公司与交通银行某支行签订房产抵押贷款合同。因张某夫妇未按约还款,交通银行诉至人民法院。法院判决张某夫妇偿还借款本金、利息等373万余元,某度假村有限公司承担连带清偿责任。
  此外,张某与他人有民间借贷纠纷一案,法院预查封了张某购买的某处别墅,并判决要求孙张某夫妇对其偿还1000万元款项,后该案经申请立案执行某度假村有限公司对此提出执行异议,要求中止执行该措施。
 
【评析】
一、法院预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。
    首先,预查封是法定的一种强制执行措施,目的是禁止除查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。本案中,所涉的售房合同中约定了开发商承担还贷保证责任后未能受偿可以解除合同。购房人在预查封时应当能预料有解除合同的风险,但这并不会有因合同解除额外增加减损的可能,因此约定解除权可以行使。
    其次,合同约定的解除条件已经达成。根据《合同法》第九十三条第二款相关规定,“当事人可以同一方约定解除合同的条件。当解除合同的条件达成时,解除权人可以解除合同。”本案中,某度假村有限公司与张某签订合同明确约定了解约条款。而某度假村有限公司承担保证责任、未能受偿的解约条件已经达成,该公司选择诉讼途径解除合同,应当准许。
    最后,商品房买卖合同的目的没有实现。本案某度假村有限公司在承担连带的还贷保证责任后,却无法获取房产对价的合同目的。根据“商品房买卖解释”规定,无法订立担保贷款合同(即无法足额支付房款)从而无法继续履行买卖合同,对方有权利请求解除合同。而买受人因未履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任,与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行,在本质上具有相同的性质。
 
二、预售商品房合同经裁判解除后,法院应当中止预查封房屋,但对于被执行人在开发商处的到期债权有权利执行预查封。
    关于程序方面。预查封裁定和协助执行通知书应一并送达开发商,告知预查封效力及此后要求解除合同的相关义务。同时在商品房买卖合同纠纷中,银行作为担保权人,可通过有独立请求第三人身份或合并审理方式来解决担保贷款纠纷。
    关于实体方面。首先,依据合同法,合同解除后,已经履行的,当事人有权利要求恢复原状以及采取其他补救措施,并有权利要求赔偿其损失。其次,出卖人返还的购房款包括买受人已实际支付的款项和购房贷款,不能就已履行担保责任而主张债务抵销。最后,关于解除合同的诉讼中相关违约金或利息、诉讼成本等损失,应于预查封债权实现之后受偿。
 
【裁判】
  对于某度假村有限公司上诉张某夫妇房屋买卖合同纠纷一案,法院判定:解除某度假村有限公司与张某夫妇于2010年2月19日签订的商品房买卖合同,并依照民事诉讼法第二百二十七条之规定,裁定中止对涉案房屋的有关执行。
 

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