【案情】
在2009年9月24日，第三人宏源公司向原告某农发行借款800万元，并以2008年5月28日双方签订的《最高额抵押合同》设定的抵押作为借款担保。后于2010年10月21日，原告某农发行、华铭公司、宏源公司签订了《债权转让协议》，约定原告某农发行将上述债权余额的770万元连同抵押权一并转让给原告华铭公司，在办理抵押权转让变更登记时，遭到被告方的拒绝，因此抵押权变更未能办理。2013年9月，两原告再次向被告某国土部门提出抵押权变更申请，被告于2013年10月15日作出不予登记决定，并给原告送达了《不予登记告知书》。
两原告认为，他们之间的债权及抵押权转让符合法律规定，并依法通知了债务人，故原告的申请符合法律规定，被告理应依法办理，被告作出的《不予登记告知书》违反了法律规定，依法应予撤销。诉请判决：1、撤销被告某国土部门作出的《不予登记告知书》；2、被告某国土部门办理原告申请的抵押权变更登记。
庭审中被告辩称：物权法第204条、担保法第61条存在冲突，其作为行政管理部门难以把握，抵押权转移登记不仅涉及债权及抵押权转让方和受让方，还涉及债务人和抵押人，因此，本案申请登记的当事人则应该为两原告和第三人宏源公司，仅由两原告申请转移登记与相关规定不符。基于上述原因，被告作出了不予登记的决定。
第三人宏源公司管理人陈述称：原告债权转让时，第三人在与原告某农发行之间的债权并未达到最高额抵押合同约定的额度，且决算期亦未到，因此最高额抵押担保的债权并未确定，转让合同违反了担保法第61条、物权法第204条最高额抵押主债权不得转让的禁止性法规，两原告的债权转让合同因此无效。既然作为申请登记证明文件的债权转让合同无效，抵押权变更自然就无从谈起。基于此被告某国土部门作出的不予登记的决定是合法有效的。
【争议】
双方当事人争议的焦点：对于两原告提出的抵押权变更登记能否办理的诉讼请求，能否获得人民法院支持？
【评析】
一、两原告申请抵押权转移登记时，债权已经特定化了，申请登记应作为一般抵押权的转移登记。而《土地登记办法》没有禁止性条款，土地抵押权的变更登记应随同房屋抵押权转移登记进行办理。因此，被告国土部门不予登记决定可以认定为事实不清和证据不足。
二、《土地登记办法》第四十四条“经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记 ”，可见，土地抵押权变更登记申请人为主债权的受让人和转让人，抵押人是可以不参与申请的。
【判决】
判决支持两原告要求进行抵押权变更登记的申请，撤销被告某国土资源局作出的《不予登记告知书》；被告某国土资源局于本判决生效之日起10日内重新作出具体行政行为。判决后，双方当事人没有上诉。
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