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合同约定与司法解释不同 法院如何判决?

作者:诉讼律师时间:2016-06-07浏览量:558

当事人合同解除条件及法律责任
 
【案情】
      原告赵某于2014年5月某日其与被告地产公司签订《商品房预售合同》,通过贷款向地产公司购买房屋。按照合同规定以按揭方式贷款支付房款,原告于2014年6月2日向地产公司支付80万元首付款,剩余118万元房款采用向银行申请按揭贷款支付地产公司。
      2014年8月15日,地产公司通知原告因原告收入不够,不符合放贷总房款70%的条件而拒绝放贷,要求原告增加首付款的40%,因原告无力支付要求按照合同约定执行。因此,原告至今都未申请到贷款,地产公司称如果原告退房将支付该房总款20%的违约金。
      原告认为根据《商品房预售合同》的附件十一《补充协议》第一条的约定,除买受人主动放弃按揭贷款或主动要求商业银行不予放贷,或因买受人故意隐瞒已购房套数或资信情况导致其贷款申请被拒绝外的其他情形,买受人申请贷款但被银行拒绝后,应与出卖人协商付款事项,协商不成的,出卖人解除合同,并将买受人已付房款无息返还买受人。
      因此,原告由于收入额度不够的原因无法申请按揭贷款,不属于《补充协议》约定的违约况,不能履行合同条款亦不属于违约情形。故起诉要求:1、判令解除原告与地产公司签订的《商品房预售合同》;2、地产公司返还原告已支付的首付款80万元;3、诉讼费地产公司承担。
 
【判决】
      人民法院经审理后判决如下:一、解除原告赵某与被告地产公司的《商品房预售合同》; 二、被告地产公司返还原告赵某购房首付款人民币80万元,自本判决生效之日起七日内执行。
 
  一审判决作出后被告地产公司提出上诉,二审宣布维持原判。
 
【评析】
(一)《商品房预售合同》的性质
  《商品房预售合同》是由各方当事人在平等协商的基础上就民事权利义务的处置达成的一致意思表示,其性质是一份民事合同,针对其效力、履行及责任的判定应当适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律及其司法解释或行政法规的规定。
 
(二)影响合同效力诸多因素
  在本案中作为一份民事合同,《商品房预售合同》的效力及终止需要行政法规、依据法律的明确规定或各方当事人的共同约定,在出现使之成为无效或者终止的法定或约定事由之前,该合同不会失去效力。
 
  《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的合同终止情形包括:合同解除;债务相互抵销;债权人免除债务;债务人依法将标的物提存;债务已经按照约定履行;债权债务同归于一人;当事人约定终止或法律规定的其他情形。其中解除合同则是最为常见的一种权利义务终止方式。
 
      合同的解除包括了法定解除与约定解除两种。《中华人民共和国合同法》第九十四规定了法定的合同解除情形,主要包括:因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。此外《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”这是法律对约定解除的有关规定。
 
      由于《商品房预售合同》是一份普通民事合同,根据私法民事上意思自治的原则,在不违反法律、行政法规禁止性、强制性规定的前提下,当事人可以对包括合同效力在内的合同内容进行较为自由的约定,并且该约定的效力普遍高于法律本身的一般性规定。#p#分页标题#e#
 
      因此,仅管从《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》等司法政策及司法实践的一般理论来看,法官态度以及审判都通常以维护民事合同的有效性为原则,不轻易否认民事合同的效力及解除民事合同,但是在《商品房预售合同》及其附件中对于特定情况下合同可以解除有着不同于司法解释的明确规定和法律的情况下,人民法院还是应当尊重当事人之间对于合同解除条件的现有约定,在附件约定条件的基本之上判决支持合同的解除。
 
  

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