您好,欢迎来到尤辰荣律师网!
上海离婚律师联系电话

房屋租赁中解除条件与约定解除权的区别

作者:诉讼律师时间:2015-05-11浏览量:253

【案情】
    甲乙两公司签订了《厂房租赁合同》,约定甲公司借乙公司一厂房为期10个月,从2013年3月1日起至年底。双方在合同中约定“如发生下列任何一种情况,甲方可取消合同:1、甲方提前60天书面通知乙方……”。双方同时约定:“违约责任:1、乙方无正当理由逾期交纳租金的,每逾期一天,乙方须交付千分之三的违约金;2、任何一方提前解除本合同的,违约方承担相当于两个月租金的违约金……”。
    在合同履行期内,甲公司于2013年6月8日向乙公司发出通知:“我司拟在2013年8月31日终止与贵司现行之厂房租赁合同。”甲公司在该通知中同时告知乙公司其是按照合同的约定做到了提前60天通知,并免收7月、8月两个月的租金。因乙公司在2013年8月31日前并未搬离租赁的厂房。甲公司遂于2013年9月8日再次以书面形式向乙公司发出通知,载明:“我司已于2013年6月8日书面通知终止与贵司现行之厂房租赁合同,至今我司未收到贵司的相关回复意见。现我司再次书面通知贵司,我司将于2013年9月30日作为最终终止现行厂房租赁合同之期限,并遵照厂房租赁合同相关条款免收两个月租金”。
    后乙公司迟至2014年1月才完全搬离租赁厂房。就租金及相关费用经协商未果后,甲公司向法院起诉要求乙公司支付自2013年7月至乙公司实际搬离厂房的实际使用费、水电费及延期支付利息。乙公司在答辩中则称甲公司提前解除合同构成违约,根据合同约定甲公司应当免除乙公司两个月租金作为该违约金,且甲公司提前解除合同给乙公司造成了高于两个月租金的损失,应当适当调高该违约金数额。
 
【焦点】
  本案中双方约定的条款是否为合同中所附的合同解除条件。
 
【评析】
  根据合同法第九十三条第二款的规定,约定解除权是在当事人之间约定了一方解除合同的条件,当解除合同的条件发生,解除权人可以解除合同。由于在该事实发生后解除权人方才享有解除合同的权利,方有解除权,因此发生条件和行使解除权是有先后顺序的且是独立的两个事件。但本案中却无法将两者拆开看。并且按照约定,只要有解除合同的条件发生就会产生解除权,合同可能因解除权而终止,也可能对方不行驶解除权而使合同仍有效。但是在本案中,当甲方提前60天书面通知乙方终止合同时,从通知载明的日期起始60日后合同必然宣告终止。故该项约定并非约定解除权的条款。
  关于“提前60天”条款,这包括:一是甲方用书面形式通知乙方终止合同。二是60天的期间经过。对于最终发生的合同效力在双方当事人之间终止的法律效果而言,行使解除权需要包含各方面的条件,而并非将甲方在某种情形下能够单方面解除合同约定为甲方的一项权利。根据合同法第四十五条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件……附解除条件的合同,当达成条件时失效。”当甲方向乙方发出载明解除合同意思表示的书面通知并且60日已然经过之时正是约定的解除条件成就之时,此时合同的效力终止。
  关于甲公司提前解除合同的行为是否构成违约,本案认为如果把合同中“甲方提前60天书面通知乙方可终止合同”的条款视作赋予甲方的一项约定解除权,这是与合同法关于约定解除权的规定不相符的。尽管该条款不是解除权约定的条款,然而因为两方当事人都同意甲方提前解除合同的行为,那么甲方行为就不属于违法行为。同时此行为也没有解除权利,它只是解除条件的一个组成部分而已。当事人在设立这项条款时,当甲方实践了“甲方提前60天书面通知乙方可终止合同”的条款时,甲方须向乙方负担免除两个月租金的义务。故该合同表述所使用的“违约金”一词实质上并非法定的“违约金”性质,而是合同双方约定的合同履行过程中可能会发生的金钱债务关系。

本文来自互联网,由上海离婚律师尤辰荣整理发布,上海婚姻律师尤辰荣对婚姻家庭、经济合同、房产建筑、侵权赔偿、遗产继承等上海民事诉讼案件有丰富的诉讼经验,能帮助客户完成各种民事诉讼需求。如有需要商事或民事诉讼、仲裁需求请联系上海离婚律师尤辰荣。预约、咨询热线:133-7001-1000

本文由上海刑事律师尤辰荣发布,原文地址:http://www.susong64.com/fcjz/fwzl/zljdal/1699.html,欢迎分享.

上一篇:
下一篇:
相关信息
沪上找律师,就上沪律网~
上海律师咨询热线
上海离婚纠纷律师移动端右侧浮动图标