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租赁合同违约方可否主张解除合同

作者:诉讼律师时间:2015-05-28浏览量:316

【案情】
    大地公司是某商业中心的房地产所有权人。2009年7月31日,伟华电影公司与博大公司签订了《租赁合同》,约定博大公司将某商业中心三楼S-XC001号商铺出租给伟华电影公司,并约定了租金的标准及交付时间。同日,大地公司向伟华电影公司作出《履约担保书》,同意博大公司将该物业转租给伟华电影公司作商业电影院,并认可《租赁合同》。同年8月13日,博大公司收到郭某泉以伟华电影公司名义交纳的保证金及装修按金。后博大公司向郭某泉出具电影院场地位置移交确认书,将涉案场地移交给郭某泉。移交中,双方确认场地存在楼面沉降、渗水隐患、裂缝等问题需要由博大公司后续处理。
 
    2010年5月25日,租赁场地在伟华电影公司装修期间被断电。同年9月,郭某泉以此为由向博大公司、大地公司发出《暂停支付租金通知书》,要求暂停支付租金。2011年8月6日,伟华电影公司收到博大公司、大地公司以伟华电影公司迟迟不能开业等为由发出的《解除租赁合同通知书》。
 
    2011年9月6日,伟华电影公司诉至法院请求确认博大公司、大地公司提出的解除《租赁合同》行为无效。诉讼中博大公司提出反诉,请求法院确认双方的合同关系已于2011年8月6日解除。
 
    经审理,法院确认博大公司、大地公司于2011年8月4日向伟华电影公司发出《解除合同通知书》解除双方《租赁合同》的行为无效,并驳回博大公司全部反诉请求。一审判决作出后,双方均没有提出上诉。
 
    2012年6月26日,博大公司、大地公司提起本案诉讼,请求解除博大公司与伟华电影公司于2009年7月31日签订的《租赁合同》。法院一审判决解除合同,二审维持原判。本案诉讼之前,博大公司、大地公司与伟华电影公司已有多起诉讼。二审判决作出后,争议的租赁场地上陆续设定了数个以其他案外人为承租人的租赁合同。伟华电影公司不服终审判决,申请再审。
 
【评析】
    违约方之合同解除权,在我国现有之法律框架内能够找到明确依据。合同法第110条规定,在当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时,对方能要求履行,但以下情形除外:法律上、事实上不能履行;债务之标的不适于强制履行或履行费用过高;债权人在合理期限之内未要求履行。因此,在上述情形下,违约方得以主张免除合同义务之履行。有观点认为,上述规定中合同义务的免除是违约方在守约方要求履行合同时的抗辩权,违约方不应据此主动提出解除合同。对此,我们认为,如果不赋予违约方主动提出解除合同之权利,上述规定就无任何意义。在守约方因对方违约而无法履行合同之时,若守约方不诉至法院,则争议之合同履行将遥遥无期,双方之法律关系也将处于长期的不确定状态。因此,在合同出现合同法第110条的情形时,违约方提出解除合同须予支持。但违约方必需承担违约之法律后果。
 
    本案中,双方因合作基础之丧失而引起诸多诉讼,且长期相持不下,租赁场地数年内均处于无法实际使用之状态,已经形成了巨大浪费。现涉案场地又于二审判决作出之后转租给案外人使用,再予以强制履行之成本过高,属于债务之标的不适于强制履行、履行费用过高之情形。判决解除合同合理有据。但合同法第九十四条的规定属于守约方要求解除合同时的依据,一审法院适用该条文为适用法律不当。而且,违约方是博大公司,案件诉讼费应由博大公司负担。
 
    据此,再审在确定了导致合同解除之违约责任,纠正了一审适用法律的错误,而且诉讼费改由违约方负担之情形下,维持了原审关于解除合同之实体判决。

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