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房屋被抵押时还能办理过户登记吗?

来源:上海律师作者:上海房产律师时间:2020-03-17

【案情】
    某公司将周某甲、周某乙、周某丙之父周某的房屋拆除开发重建,因种种原因在拆除时双方未能签订房屋拆迁安置协议。
    开发竣工后,周某甲等三人继承遗产搬进了现房屋并出租给他人经商。2015年,该公司将该房屋产权办给了被告李某。2015年7月2日,三原告与该公司、李某达成《房屋拆迁安置和解协议》,约定由该公司将房屋安置给三原告,被告李某同意放弃该房屋的所有权,三原告支付4万元给该公司,房屋产权证由公司和李某负责办理给三原告,在协议签订后4个月内启动办证程序,其过户、办证等相关税费均由三原告承担。三原告于同日将4万元补偿款支付给了某公司,但至今某公司、李某都没有协助三原告办理该房屋的房地产权证过户登记手续。2015年11月2日,被告李某与深圳市某小额贷款有限责任公司签订《抵押合同》,将该房屋为其借款提供抵押担保,并于2014年11月7日在深圳市宝安区国土资源和房屋管理局签订了《深圳市房地产抵押合同》,同时办理了抵押登记手续。
    三原告将某公司和李某诉至法院,要求二被告履行《房屋拆迁安置和解协议》,协助三原告办理房屋产权过户登记手续。
 
【分歧】
    本案的争议焦点为:涉案房屋已经办理抵押登记,能否办理房屋产权过户登记。
 
【案例分析】
上海房产律师认为本案中的涉案房屋虽然已经办理抵押登记,但二被告仍应该按照双方约定为三原告办理房屋产权过户登记手续。具体理由如下:
    《中华人民共和国物权法》中第一百九十一条第二款之规定:“抵押期间,在未经抵押权人同意之前抵押人不得转让抵押财产,如果受让人代为清偿债务从而消灭抵押权的情形除外”。中华人民共和国建设部发布的《房屋登记办法》中第三十四条之规定:“抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权或申请房屋所有权转移登记的,不仅要提供本办法第三十三条规定的材料外还应当将抵押权人的身份证明及其同意抵押房屋转让的书面文件一并提交”。《深圳市土地房屋权属登记条例》中第五十条规定:“申请已抵押的土地房屋转移登记,当事人不仅要提交原房屋产权证和土地房屋转移证明,还要提交抵押权人身份证明及其同意土地房屋转移的书面证明。”从这些规定可以看出,为了保护抵押权人的利益是设置抵押权制度的根本目,在没有获得抵押权人的同意的前提下,抵押的财产不得随意转让。
 
    法律不仅坚持抵押权人利益优先保护,同时为了利益平衡和物尽其用以及兼顾抵押人和其他人利益的保护,《中华人民共和国物权法》中规定抵押人在于他人签订的合同中,作为负有办证义务的一方未能依照合同依法履行自己应尽义务时,权利人要求义务人依约履行办证义务的,人民法院应当依法对其诉求予以支持。因该义务人无法完善办证条件,最终导致无法办理房屋过户手续时,权利人可基于双方的合同约定请求对方进行损害赔偿。
 
    本案中,三原告与被告某公司及李某签订的《房屋拆迁安置和解协议》是三方当事人的真实意思表示,合法有效,当事人各方均应依法履行合同义务。三原告已按合同约定向被告某公司支付了4万元的补偿款,被告某公司、李某应按照合同约定协助三原告将该房屋的房地产权证过户登记到三原告名下。在履行的过程中,将涉案房屋进行抵押的李某,需要通过偿还债务或另行提供担保的方式来满足涉案房屋过户登记的需要。

【法院判决】
    法院经审理后认定二被告应当履行合同义务,判决二被告协助三原告办理房地产权过户登记手续。
 
【小结】
    通过对以上案例的分析及法院的最终判决,我们可以认识到即使房屋已经被抵押,但当抵押权人作为合同约定负有办证义务的一方,未能依法履行自己的合同义务时,当事人有权要求义务人依约履行办证义务,人民法院也应当对其诉求依法予以支持。

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