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物业服务费的追索与抗辩

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-13

【案情】
  一起因业主长期拖欠物业服务费形成的民事纠纷经法院判决,业主任某须向物业公司交付物业管理费。某物业管理公司经房地产公司委托对其小区进行物业管理并签订了合同,按照建筑面积每月0.3元收取费用,并办理了《收费许可证》。任某为建筑面积100多平方米的小区的业主。2002年某物业管理公司与该小区业主任某签订《前期物业管理服务协议》,协议约定了原告作为物业服务公司应履行的职责及作为业主的被告的权利义务和责任,同时约定,原告按规定收费,对逾期不交费者,每天加处滞纳金。但后来任某认为物业公司服务不尽责,拖欠了物业公司3900余元。在此期间,双方协商不成。物业公司遂以任某为被告诉至法院。
 
  在法院审理期间,任某答辩称不支付物业费用的原因系因物业公司对小区服务未尽到职责,具体包括:一、小区在被接管没多久一号楼的公共绿化地就被占开饭店,损害了业主权益,停车噪音大,原告不管;二、桐柏路占用小区面积补偿款不知去向;三、小区绿地已遭到严重破坏;四、公共设施不全;五、欠费超时等等。
 
  法院认为物业公司与房地产公司签订的协议合法有效,受法律保护。任某提供的证据并不足以证明物业公司履行义务不符合约定,不能成为任某拒绝履行支付物业服务费义务的理由。任某还称物业公司欠费超时,经查上述合同均未对物业管理费的交纳时间进行约定,根据法律规定,物业公司可随时履行责任,该理由也不成立。故判决任某支付拖欠的物业费,并支付3 900余元在延迟付款期间的违约金。
 
  判决后,任某不服判决,上诉至郑州市中级人民法院,该院经审理认为上诉理由不成立,判决驳回上诉,维持原判。
 
【评析】
  物业服务企业收取服务费但需要维护小区。权利义务是一致和对等的。然而现实中,物物业公司常与业主发生纠纷。业主常以物业公司服务不尽责而拒绝支付物业费。双方各执一词,最终导致小区得不到正常管理而变得脏乱不堪。
 
  因此实践中,需要对其合同中涉及的权利和义务进行明确的划分,通过自行协商或司法途径来解决双方的矛盾,平衡物业服务企业和业主的收费和服务的平衡。
 
  一是建设单位与物业服务企业签订服务合同基本都是前期服务合同。在业主委员会成立之前为了维护小区治安、卫生等等方面的内容,很有必要聘请物业公司来维护小区。在成立后则可以选择原来的物业公司或者商量换一个物业公司。这样,前期物业服务合同与委员会成立后商量聘请的物业公司所签订的合同有相同的目的,都是在选择合适的企业。因此该合同,具有选任性、代表性、公共性。
 
  二是物业合同与每个业主签订的“一对一”物业服务合同;即使没有合同按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,也是有约束力的,业主以非人为原因提出诉讼,人民法院不予支持”的规定,视为单个业主与物业服务企业之间仍然具有物业服务合同关系。这类合同,具有个体性、相对性、特定性的特点。
 
合同的成立方式与其生效方式是不同的,上述虽然都为服务行业,但具有明显的不同之处:缔约的主体不同,与每个业主签订的“一对一”物业服务合同的一方合同当事人为单个业主。合同主体享有的民事权利范围不同,履行义务的范围不同,物业服务企业侵犯公共性利益的,作为民事权利主体依法提起诉讼或申请仲裁裁决。
 
  实践中,发生物业服务费用纠纷的,应当按照权利义务一致性和对等原则进行处理。不能把前期物业服务合同或者选聘物业服务合同与单个业主的物业服务合同的权利义务混为一谈,而是应当严格区分。从性质上判断物业服务企业履行义务的具体性质是什么,也就是说需要判断不履行义务所侵犯的客体是全体业主的“公共利益”,还是某个业主的“私利益”。

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