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无偿利用小区共有部分须具备“合理需要”

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-21

【要旨】
  在认定业主无偿利用小区共有部分是否构成合理需要时,法院应审查其是否以营利为目的,检查是否为了更好地使用专有部分,法院还应审查是否必须要利用小区的共有部分。
【案情】
  2009年3月,盛唐轩酒店公司租赁湖北省武汉市江汉区航天花园小区第301栋第1、2层作为酒店经营,租期5年。2010年,盛唐轩酒店在未告知航天花园业委会及物业公司的情况下,委托武汉天然气公司铺设天然气管道。后航天花园物业管理处向盛唐轩酒店及天然气公司发函,要求暂停施工,而盛唐轩酒店仍继续施工。工程结束后盛唐轩酒店将道路、绿化带和地下管网恢复原状。2011年1月,盛唐轩酒店不再继续经营,转由江城小院酒店承租经营。航天花园业委会向法院提起诉讼,请求盛唐轩酒店等被告撤除违法加建的装置、管道,恢复道路、墙面、绿化带、地下管网,并赔偿损失10万元。
【审理】
  人民法院经审理,法院认为,盛唐轩酒店铺设燃气管道的外墙认定为业主的共有部分,其利用航天花园小区301栋共有部分墙面从事经营性活动,既未依规定征得专有部分占建筑物总面积过半数且人数过半数的业主同意,且违反业主公约的规定,侵犯了其他业主对该建筑物的共有权益,应承担相应责任。而江城小院酒店利用盛唐轩酒店铺设的燃气管道进行经营性活动,应与盛唐轩酒店共同承担拆除责任。遂判决盛唐轩酒店、江城小院酒店共同拆除燃气管道。
    一审宣判后,盛唐轩酒店、江城小院酒店均不服,提起上诉,后在二审期间自愿撤回上诉。
【评析】
  1、盛唐轩酒店搭设管道的行为不应认定为“利用共有部分从事经营性活动”。依照最高人民法院建筑物区分所有权司法第七条和物权法第七十六条规定,利用公共部分进行经营性活动,应认定为有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  2、盛唐轩酒店搭设管道行为不应认定为“合理需要”。根据最高人民法院建筑物区分所有权司法解释第四条规定:“业主基于对住宅或经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用其屋顶以及专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权,但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。”若盛唐轩酒店的行为认定为“合理需要”,且不违反法律、法规、管理规约,亦未损害小区居民合法权益,则该行为不构成侵权。
  司法实践中,对沿小区内外墙面搭设管道行为是否为“合理需要”,至少需要两个衡量标准:第一,不以营利为目的,营利应是指直接营利,若为间接营利则不违反该标准。第二,为了更好地使用专有部分,如增加专有部分的舒适度,增加专有部分的安全性,且不损害小区其他业主的共同利益。
    除了上述标准外,还需要设定第三个标准——必要性标准,业主为了更好地使用专有部分,从而必须要利用小区的共有部分。这一标准是基于对“合理需要”文义解释而衍生得来。在此,合理对“需要”做了限制,需要的满足方式不应是随意的,不能过分过度,而应具有合理性。业主为了满足更好使用专有部分的需要,而无偿利用小区共有部分,需要应建立在合理的基础上。若这种需要的满足不必利用小区共有部分,那么还坚持无偿利用小区共有部分就不具有合理性。
  对于必要性标准,也即必须使用共有部分才能更好地利用专有部分。本案中,盛唐轩酒店本可以选择小区外其他线路搭设管道来促进经营,但其坚持选择占用小区共有部分而进行管道铺设,其行为不符合上述提出的第三个标准。若酒店在成立后申请搭设管道,而行政机关因种种原因审批不予通过,盛唐轩酒店也就不能选择小区内共有部分的线路,这是在酒店成立之前就应该考虑的问题,其应在酒店成立前就积极进行安装申请,若在酒店成立后再来申请,此时不能获批只能作为其经营风险,由其自行承担,故盛唐轩酒店的行为不应认定“合理需要”,属于擅自占用业主共有部分的侵权行为。同时认定该行为系侵权行为不是基于其“利用共有部分从事经营性活动”,而在于其基于对专有部分的不合理需要而无偿使用小区共有部分。

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