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相邻关系的认定及纠纷处理

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-17

【案情】
    2011年8月19日,胡某从A开发商处购买了位于某小区二楼非住宅房屋,后出租予程某开办足浴城。为排放经营产生的污水,胡某与程某基于房屋结构参照其他业主铺设管道的方式在该开发商尚未售出的一楼门面楼板下安装了占0.5米空高的下水管道。2014年10月,张某从A开发商手中购得安装了排污管道的门面,并办理了房产证。后张某以门面内楼板上铺设了悬空的下水管道,严重损害了房屋的使用价值,致使无人愿意承租为由,起诉胡某与程某排除妨害,赔偿损失。
【分歧】
    第一种观点认为:铺设下水管道的行为致使楼下门面层高降低,影响了门面的使用价值,构成侵权,应当排除妨害并予以赔偿。
    第二种观点认为:上下门面之间属于相邻关系,权利人可依相邻关系合理扩大自己权利并限制相邻所有权,为此造成受限所有权人损失的依法应予赔偿。
【评析】
    笔者赞同第二种意见。
一、相邻关系与侵权行为的联系与区别
    相邻关系是指相互毗邻的不动产权利人间在行使该不动产的所有权或使用权时,因用水、排水、通风和采光等行为而相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。侵权行为是指行为人因过错侵害他人的人身和财产并造成损害,违反法定义务,依法应承担民事责任的行为。
    事实上,相邻关系与侵权行为有以下区别:(一)相邻关系侧重相邻不动产权利人权利扩展或限制的合法性确认,侵权行为侧重对侵害人身和财产等违法行为的民事责任规制。(二)相邻关系要求相邻义务人让渡部分权利,对相邻权利人的必要行为负有容忍义务;侵权行为中受害人对侵权行为不负有容忍义务,可依法请求权利保护。(三)相邻关系损害是合法行为导致的,依公平原则可要求损害赔偿;侵权行为损害是违法行为导致,受害人可要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失等。
   
二、把握相邻关系纠纷的处理原则
    首先,要把握处理相邻关系的原则。物权法第八十四条有规定:“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确地处理相邻关系。”其次,要把握处理相邻关系的法律适用原则。物权法第八十五条中规定:“法律、法规对处理相邻关系有所规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地传统。”    再次,要把握判定具体容忍义务的衡量方法。
 
三、相邻关系损害救济
    相邻关系的设定目的是调和相毗邻不动产权利人的权利冲突以最大发挥不动产效用。但同时应公平地对待相邻关系中因所有权或者使用权受到限制的不动产相邻方的损害,该损害是指在相邻不动产权利人容忍义务限度内的行为造成的损害,即合法行为造成的损害。对于合法行为所造成的损害,相邻不动产权利人不能要求停止或排除该行为,这也是相邻关系设定的应有之义。但对该损害应当给予赔偿。如物权法第九十二条规定,不动产权利人因排水、用水、铺设管线、通行等利用相邻不动产的,应尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。
    就本案而言,本案中原告对被告相邻管道安设的行为是否具有容忍义务?首先,尽管房屋污水管道一般应安装在自己所有的房屋内,但被告铺设管道的方式是因受房屋结构的影响,且其他业主也采取这种铺设方式,可认定被告利用楼下房屋层高具有必要性。根据物权法第八十八条,原告应当提供必要便利,负有容忍义务。其次,被告安装管道的行为先于原告购买案涉房屋,原告选择购买视其为对房屋现状的接受,这也符合公平合理的原则。最后,被告铺设管道是为了经营洗浴城,且该洗浴城处于合法运营中,若拆除管道必然造成洗浴城停业,不符合有利生产原则。相反,安装的管道虽影响了门面的空高,但并无证据证明影响了门面的正常使用。综合上述分析,原告对被告的行为具有合理的容忍义务,被告安装下水管道行为可以认定为所有权的合理扩张,原告请求排除妨害没有法律依据。

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