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购买“学区房”卖家户口未依约迁出是否构成根本性违约?

来源:上海律师作者:上海房产律师时间:2019-07-31

【案例】
    王先生为了刚出生不久的孩子今后能够进入和平里第一小学就读,决定购买杨先生所有的位于东城区和平里一区的一套房屋。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后,王先生按约定支付给杨先生购房定金5万元,杨先生配合办理完毕房屋产权过户手续。
    后来王先生发现该房屋内有案外人唐某的户口。王先生认为,因该户口的存在导致全家的户口不能迁入,直接影响到今后孩子的入学,致使合同目的不能实现,遂请求法院解除合同并双倍返还定金。
 
【分歧】
本案在审理过程中主要围绕王先生能否以合同目的未能实现为由解除合同以及杨先生是否应该双倍返还王先生支付的定金等问题存在不同意见。
 
【分析】
上海房产律师认为王先生不能以合同目的未能实现为由要求接触合同,杨先生也不必支付返还其双倍定金。具体理由在于:
    “学区房”作为商品房交易中的一大卖点,知名小学、初中学校划定的服务片区内的住房受到一直家长们的热烈追捧。然而“学区房”不仅是一个地理位置的概念,还包含户籍、是否符合入学条件等其他影响因素。要想孩子能够进入知名学校读书,不仅房屋住所需要满足就近原则,户籍、入学资质等也是必不可少的条件。另外,随着义务教育政策对入学条件的不断修订,然而由于各片区学校对政策的理解的不一致,导致了家长购买的“学区房”实际上并不一定位于真正的学区之中。
 
    在实际情况中,当买房人发现购买房屋并非“学区房”时,通常都会以无法实现购房目的为由起诉解除合同。处理这种案件时,法院应依据家长们的购房目的与双方签订的合同具有的合同目的是否为同一法律意义上的含义,做出进一步地认定与判断。
 
    合同目的与购房目的最大的区别在于,合同目的是一个法律概念而购房目的则不属于法律概念,它是当事人的主观目的。王先生主观上的购房目的就是为了孩子能够进入和平里第一小学就读,然而合同目的是受房屋买卖合同的性质以及合同条款的共同约束,体现的是合同双方对房屋买卖事宜达成的共同意思表示,如果在双方对房屋买卖合同没有就合同目的进行明确约定的情形下,合同目的应依据合同标的具有的性质进行确定,具体到本案中也就是依据交付房屋的性质进行确定。
 
    根据合同意思自治原则,当双方合意约定将孩子落户上学作为合同目的时,孩子落户上学则可以被解释为合同目的。如果王先生经与杨先生协商约定,所购房屋用于王先生之子入学和平里一小读书之目的,保证王先生户口迁入购买房屋,否则承担违约责任等,王先生的购房目的与合同目的一致,可以依法维护自身的合法权益。然而王先生与杨先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》中并未约定合同目的为孩子落户上学,在此情形下,购房落户入学作为与交付房屋相关的可期待的间接利益,不能解释为合同目的。因此,王先生以合同目的不能实现为由主张解除合同不能成立。
 
【小结】
  通过对以上案例的分析可以使我们认识到,家长们拟购买学区房时应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等,在签订学区房买卖合同时确保合同目的与购房目的相一致,例如就房屋原有户籍的迁出期限、办理方式、违约责任等做出详细约定,若在约定的期限内出卖人不负责迁出户口的,其行为构成根本性违约,买房人有权解除合同并追究违约责任。

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