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夫妻一方擅自处分共同共有房屋是否有效

来源:律师在线咨询作者:上海离婚律师时间:2015-03-20

【案情】
 
  2007年12月周某与石某夫妻二人出资21万元购买一套商品房,房屋所有权人登记为石某一人。2010年5月11日石某瞒着妻子与王某签订房屋买卖协议,协议约定:石某将该房屋以35万元的价格卖给王某,王某先付25万元入住此房后10日内付清余款。王某按协议搬进该房并付清余款,但双方一直没有办理该房屋的过户登记手续。
 
2011年3月,一直不知情的周某发现此事,周某找到王某要求其搬出该房屋,王某称石某以35万元的价格已将该房屋卖给自己,拒不搬出。周某与王某协商无果,遂将王某、石某诉至法院,要求确认王某和石某二人签订的房屋买卖协议无效,并判令王某归还该争议房屋。
 
【分析】
 
  本案所涉房产,是夫妻共有财产,为夫妻共同共有。虽然房产证登记的所有权人只有石某一个人,但是购买房屋发生在夫妻关系存续期间,根据婚姻法第十七条、物权法第一百零三条的规定,本案石某处分的为夫妻共有财产。
 
    在夫妻共有财产存续期间,石某未经过周某同意,对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分,属于无权处分。石某的行为属于无权处分。根据婚姻法司法解释(一)第十七条第(二)项之规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。物权法第九十七条规定,处分共有的不动产,应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效。”
 
    事后共有人周某对合同没有追认。合同法第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。周某没有追认,石某事后也没有取得房屋的处分权所以该房屋买卖协议无效。
 
  在本案当中,房屋虽交付给王某但没有办理转移登记王某对所涉房屋不构成善意取得。
 
  综上所述,石某未经周某同意擅自处分夫妻共同财产与王某签订的房屋买卖协议应属无效,王某也不能善意取得该房屋的所有权应当归还该房屋。

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