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没有办理过户房产的查封效力问题

来源:律师在线咨询作者:上海离婚律师时间:2015-03-20

  【案情】
 
    2012年12月5日申请执行人徐某借给孙某35万元,孙某约定于2013年12月底前还款。2014年1月份徐某向孙某多次追讨未果遂向人民法院提起诉讼。法院判决要求孙某向徐某支付借款35万元及利息。在诉讼期间孙某与华某签定房屋买卖合同,孙某把自己所有的一处50平方米的房屋卖给华某,孙某对华某讲是为支付小孩上大学费用才卖房屋。买卖合同签订后,华某全家就在购卖的房屋中居住,并且向有关部门办理了过户预登记。法院判决生效后孙某向法院申请执行,在法院裁定查封华某所购房屋。华某提异议:我于该案诉讼期间与孙某签订了房屋买卖合同,并于签定合同当日支付完全部购房价款52万元,现我全家已在所购房屋中居住还为该房屋买卖合同办理了预登记,只是因为孙某的原因,才迟迟未能办理过户手续;我是所购房屋的善意取得人,没有过错,遂要求法院解除对其房产的查封。  
 
  【评析】
 
  我国《民法通则》第五十八条第一款第四项规定:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。华某在徐某与孙某借款合同纠纷诉讼期间签订房屋买卖合同不属恶意串通损害徐某利益的民事行为。首先,华某与孙某以合理市场价格商定房屋买卖合同;其次,华某已经支付全部价款,并实际占有该房屋,全家已在所购房产中居住;最后,主观上案外人华某对房屋登记过户没有过错,作为买受人来讲,尽快办理好房屋登记手续,使自己的合法权益得到牢固的保护,是其求之不得的事。因此华某办理了房屋过户预登记,华某没有能够行使权利而不行使,亦即不存在客观行使权利的障碍。
 
  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院代以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户手续的,如果第三人没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。对未办理过户且交款并实际占有的房屋可否查封的分水岭是第三人是否有过错,其目的在于让无过错的买受人对物权的期待权得到特殊保护,使先履行的债权得到优先保护。
 
【审理】
 
  法院经审查后认为孙某在案件诉讼期间将其所有的需要办理过户登记的房产出卖给第三人华某,华某以市场价格买得房屋,并交付全部价款,实际占用了不动产并办理了过户预登记。华某虽是在诉讼中购房,但他是以合理的价格购买,且孙某讲卖房的原因是交付支付小孩上大学费用,华某没有过错,对华某与孙某的不动产买卖关系应按无过错保护原则予以保护。申请异议人请求解除查封的理由法院予以支持。遂作出解除华某所购房产的查封。

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