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两次以上居间行为同时存在时居间费用如何支付?

来源:未知作者:上海合同律师时间:2014-04-24

提示:委托人前后两次签订的居间合同之间并无效力高低之分。即使在一定情形下发生冲突,也只能是后面的合同取代前面的合同,即后行为否定先行为。前面的居间人未促成合同成立不得要求支付报酬。故两次以上居间行为同时存在居间费用不应支付两次。

【案例】
 
    许某因购房需要,到某房产中介公司处寻找房源信息,房产中介公司根据许某的需要,向许某提供了位于某区石某所有的一套房屋,许某同时与房产中介公司签订了看房协议书,房产中介公司亦带许某看了该处房屋。看房后,由于许某认为房价太高,没有达成协议。
 
    后许某继续寻找房源。数日后,许某又到一房产中介事务所寻找房源信息,房产中介事务所根据许某的要求,也向许某提供了上述房屋,许某又到该处房产进行了看房,由于房主石某愿意降低原来要价,在房产中介事务所的促使下,许某与房主石某签订了房屋买卖协议,该处房产以100万元转让给许某所有,并办理了房屋过户手续。
 
    房产中介公司得知后,遂将许某告上法庭,要求许某双倍支付中介服务费2万元。
 
    另查,房主出售房屋的信息是在互联网上发布的。
 
【律师分析】
 
    房产中介公司与许某签订的居间合同确实是合法有效的,而且另一居间人房产中介事务所与许某的居间合同也是合法有效的。另外,许某前后两次签订的居间合同之间并无效力高低之分。即使在一定情形下发生冲突,也只能是后面的合同取代前面的合同,即后行为否定先行为。本案的焦点应是对居间合同本身的认定。依据《合同法》第四百二十四条的规定,居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。依据《合同法》第四百二十七条的规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
 
    本案中,房产中介公司确实向许某提供了购房机会,但房主与许某之间没有达成购房协议。后来,在另一居间人房产中介事务所的努力之下,许某又最终与房主石某达成了购房协议,而且许某也为此向吴某某支付了中介费。这也充分说明许某绝非出于逃避房产中介公司中介费的恶意而私自与房主达成购房协议的。所以,许某不应再次支付居间费用。
 
【判决结果】
 
    法院最终驳回了房产中介公司的诉讼请求。

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