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居间合同中诚意金的性质认定与司法处断

来源:律师在线咨询作者:上海合同律师时间:2015-03-27

提示:委托人向居间人支付诚意金,作为居间人促成相对人同意对特定要约进行承诺时委托人将与相对人订立合同的担保。此种诚意金属居间合同的履约保证金。居间人促成相对人同意对要约进行承诺后,委托人撤销要约导致委托人与相对人之间的合同未成立的,委托人要求居间人退还诚意金的诉讼请求不应得到支持。

【案情】
  2012年6月顾某由某房地产经纪有限公司工作人员带看了某二手房屋一套。并与该房地产公司签订《诚意金协议》,约定顾某向房产公司支付诚意金2万元,如房产公司能与售房者将前述物业的交易价格洽谈到35.5万元,诚意金转为购房款;如房产公司将前述物业的交易价格谈到35.5万元之后,顾某在约定的时间内不办理该物业后续手续的,房产公司不退还已收取的诚意金。
 
    该协议签订当日,顾某依约支付了诚意金,在房产公司的努力之下,售房者最终同意以35.5万元作为房屋的交易价格,并收取了房产公司支付的成约定金1万元。顾某与房产公司工作人员一同对该房屋内的财物进行了清点,并约定顾某于同年7月30日与售房者签订正式的房屋买卖合同、支付购房款。后,顾某拒绝购买该房屋并诉至法院要求房产公司返还诚意金2万元。

【律师评析】

    1.本案中委托人支付居间人的诚意金属居间合同的履约保证金

  履约保证金是为合同的履行所提供的债权担。履约保证金支付后,支付保证金的一方不履行合同的,无权要求退还保证金,收取保证金的一方不履行合同的,承担违约责任而不是双倍返还保证金的责任。本案中,顾某支付2万元诚意金的目的在于保证履行其与房产公司之间的居间合同,即当房产公司将本案物业的交易价格洽谈至35.5万元时顾某将与售房者签订房屋买卖合同并购买本案房屋。《诚意金协议》中约定了顾某不在约定时间内办理物业后续手续时房产公司不退还已收诚意金的内容,但未约定房产公司不履行合同或者履行合同不符合要求时应双倍返还诚意金的内容,即本案的诚意金仅具有单向担保功能,而不具有双向担保的功能,故不属解约定金而属履约保证金。

  2.本案中委托人要求居间人返还诚意金的请求不应得到支持

  本案中,房产公司与顾某在《诚意金协议》中约定,顾某支付房产公司诚意鑫2万元,房产公司将房屋交易价格洽谈至35.5万元时,顾某保证按此交易价格购买本案房屋;如顾某不购买该房屋的,房产公司已收诚意鑫不予退还,依据本案双方当事人的约定,本案的诚意金属于履约保证金。当房产公司与售房者将房屋交易价格洽谈到35.5万元且代顾某向售房者支付订约定金1万元时,顾某未在约定的时间内与售房者签订房屋买卖合同,撤销了要约并仅因此原因导致居间促成的合同未成立,即顾某未履行与房产公司约定的其与售房者签订房屋买卖合同的合同义务。根据履约保证金的本来含义,作为支付履约保证金一方的顾某不履行合同的,其丧失保证金返还请求权。因此,顾某要求佳金公司返还诚意金的诉讼请求不应得到支持。
 
【审判】

  法院经审理后认为房产公司应顾某的要求为其介绍房源、促成房屋买卖,双方之间构成事实上的居间合同关系。双方签订的《诚意金协议》系双方真实意思表示,亦具有法律约束力。房产公司依《诚意金协议》与售房者将房屋交易价格洽谈至顾某要求的价格并向售房者支付定金1万元后,顾某在约定时间内无正当理由拒绝购买该房屋。
顾某的行为属违约行为,依据《诚意金协议》的约定,顾某无权要求房产公司返还诚意金2万元。遂判决驳回原告顾某的诉讼请求。

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